Mineralrettigheder | Information om olie- og gasleje og royalty

Indhold

• Gebyr enkelt - komplet ejerskab
• Overfladerettigheder vs. mineralerettigheder
• Køb / salg af mineralerettigheder
• Mineralaftaler og royalties
• Rettigheder til olie og gas
• Enhed og pooling af olie og gas
• Forhandlinger om mineralerettigheder
• Der er mere til en god kontrakt end penge!
• Uenigheder under ekstraktion
• Forsinket skade på overfladen
• Skader på akviferer
• Købe et hjem, jord eller en gård
• Statlige og lokale love gælder altid
• Hvad kan betegnes som et "mineral"?
• Hvilken slags penge taler vi om?
• Tre bundlinjer
• Ansvarsfraskrivelse

"Mineralrettigheder" give en person eller organisation ret til at udforske og fremstille klipper, mineraler, olie og gas, der findes på eller under overfladen af ​​et landområde. Ejeren af ​​mineralerettigheder kan sælge, lease, gave eller forfange dem til andre enkeltvis eller helt. For eksempel er det muligt at sælge eller lease rettigheder til alle mineralvarer under en ejendom og beholde rettigheder til overfladen. Det er også muligt at sælge rettighederne til en bestemt klippeenhed (f.eks. Pittsburgh Coal Seam) eller sælge rettighederne til en bestemt mineralvare (såsom kalksten).

Gebyr enkelt - komplet ejerskab

I de fleste lande i verden hører alle mineralressourcer til regeringen. Dette inkluderer alle værdifulde klipper, mineraler, olie og gas, der findes på eller inden for Jorden. Organisationer eller enkeltpersoner i disse lande kan ikke lovligt udvinde og sælge mineralstoffer uden først at få tilladelse fra regeringen.

I USA og et par andre lande blev oprindeligt indrømmet ejerskab af mineralressourcer til de personer eller organisationer, der ejede overfladen. Disse ejendomsejere havde både "overfladerettigheder" og "mineralrettigheder." Dette komplette private ejerskab er kendt som et "gebyr enkel ejendom."

Enkel gebyr er den mest basale type ejerskab. Ejeren kontrollerer overfladen, undergrunden og luften over en ejendom. Ejeren har også friheden til at sælge, lease, gave eller forfange disse rettigheder individuelt eller helt til andre.

Hvis vi går tilbage i tiden til dagene før boring og minedrift, var ejendomstransaktioner gebyr enkle overførsler. Når først kommerciel mineralproduktion blev mulig, blev måderne, hvorpå folk ejer ejendom, meget mere komplekse. I dag har fortidens lejekontrakter, salg, gaver og begravelser produceret et landskab, hvor flere personer eller virksomheder har en delvis ejerskab af eller rettigheder til mange fast ejendomspakker.

De fleste stater har love, der regulerer overførslen af ​​mineralerettigheder fra en ejer til en anden. De har også love, der regulerer minedrift og boreaktivitet. Disse love varierer fra stat til stat. Hvis du overvejer en mineralrettighedstransaktion eller har bekymringer om mineraludvinding i nærheden af ​​din ejendom, er det vigtigt at forstå lovene i din stat. Hvis du ikke forstår disse love, skal du få råd fra en advokat, der kan forklare, hvordan de finder anvendelse på din situation.

Overflade kulmine: Store minelastbiler er fyldt med kul i denne overflademine. Her fjernes to tykke kulssømme. Overflademinering indebærer, at al overbelastning (klippe og jord over kullømmen) fjernes, fjernelse af kulet, udskiftning af overbelastning og genvandring af jorden. Surface mining forstyrrer landet fuldstændigt og producerer et nyt landskab. Det kan gøres, når kulssømme er tæt på overfladen. Afhængig af kulkvalitet og andre faktorer, kan der fjernes cirka ti meter overbelægning for hver fod af kul. Billede copyright / Rob Belknap.

Overfladerettigheder vs. mineralerettigheder

"Jeg betaler dig $ 100.000 for kulet under din ejendom!" Denne type transaktion er sket mange gange. Den almindelige gebyrsejer har muligvis ikke interesse eller evnen til at producere kulet under hans ejendom, men et kulselskab gør det.

I denne type transaktioner ønsker ejeren at sælge kulet men beholder besiddelse og kontrol af overfladen. Kulfirmaet ønsker at producere kulet, men ønsker ikke at betale en ekstra pris for at erhverve bygningerne og overfladen. Så der indgås en aftale om at dele ejendommen. Den oprindelige ejer vil beholde bygningerne og rettighederne til overfladen, og kulvirksomheden vil erhverve rettighederne til kulet. Transaktionen kan involvere alle mineralvarer (kendt eller ukendt), der findes under ejendommen, eller transaktionen kan være begrænset til en bestemt mineralvare (såsom "alle kul") eller endda en bestemt klippeenhed (såsom "Pittsburgh" Kul").

Underjordisk kulmine: Når kulet er for dybt til at overføre minen, vil et mineselskab bygge en underjordisk mine. De kan tunnelere ind i kulssømmen eller bore en stor skaft ned til minedriftniveauet. Disse aksler er store nok til at sænke mineudstyr og arbejdere i minen og fjerne kul. Ekstra aksler skal bygges for at ventilere minen. Underjordisk minedrift kan beskadige overfladen, fordi værelser og passager normalt lukker gennem sammenbrud eller bosættelse over tid. Undertiden opstår skaden, når ansvarlige personer er døde og mineselskaberne er slået fra. Således er der ingen til at sagsøge. Eller, kontrakten, der overbragte mineralerettighederne, gav mineselskabet immunitet. Bureau of Land Management Image.

Køb / salg af mineralerettigheder

At købe / sælge en kulssøm er meget mere kompliceret end at købe / sælge en bil. Når du køber en bil, betaler du blot for den, arkiverer en titeloverførsel til regeringen og kører bilen hjem. Når bilen er udslidt, går den til skraldepladsen, og det eneste, der er tilbage, er en hukommelse. Når mineralrettigheder købes, har køberen imidlertid og alle fremtidige ejere af mineralerettigheder ret til at udnytte ejendommen. Og sælgeren og alle fremtidige overfladsejere skal leve med konsekvenserne. Normalt vil mineralekstraktion forekomme på et fremtidig tidspunkt. Mineselskaber planlægger ofte deres udstyr og medarbejdere år i forvejen. Eller kan mineselskabet købe ejendommen som en fremtidig "reserve".

Det er også muligt, at den nye mineralejer ikke har nogen intentioner om produktion. De køber simpelthen ejendommen som en investering. Deres mål er at sælge mineralrettighederne til et mineselskab, der påtager sig produktionsopgaverne. Spekulanter, der ikke har til hensigt at mine, køber masser af mineralegenskaber. De forsøger simpelthen at være "middelmænd", der erhverver værdifuld ejendom fra individuelle ejere og mægler disse ejendomme til mineselskaber til højere priser.

(Disse "spekulatorkøbere" bruger også ofte optioner. I en optionstransaktion tilbyder de ejeren af ​​ejendom et lille beløb i dag til muligheden for at købe ejendommen til en specificeret pris på eller før en bestemt dato i fremtiden. Spekulanten forsøger derefter hurtigt at finde nogen, der vil betale en endnu højere pris og opnå et betydeligt overskud. Hvis spekulanten ikke betaler den angivne pris inden udløbsdatoen, holder ejeren af ​​optionen betaling.)

Når et firma køber mineralerettigheder, køber det også retten til at gå ind i ejendommen og fjerne ressourcen på et fremtidig tidspunkt. I de fleste af disse transaktioner har ejeren af ​​overfladen ikke noget at sige, hvornår minedriften finder sted, hvordan det skal gøres, og hvad der skal gøres for at gendanne ejendommen. De fleste uenigheder mellem købere og sælgere forekommer på minedriftstidspunktet. Hvis sælgeren ønsker kontrol på det tidspunkt, skal han forudse, hvad der kan gå galt, og skrive en kontrakt, der vil bevare hans ønsker. Husk, at dit barnebarn muligvis ejer ejendommen, når udtrækning sker. Du blev betalt foran, men han vil leve med aftalen.

Skøn af kulmængde: Hvor mange tons kul er der nede? Dette er en forholdsvis nem beregning. En acre-fod er den basale måleenhed for kul under jordoverfladen. En acre-fod af kul er en acre i området og en fod tyk. Den vejer ca. 1800 tons. Beregning af antallet af ton kul under en egenskab involverer to multiplikationer.

1) I denne beregning har vi en 120 hektar stor egenskab, der er fuldstændig underlagt af en kulssøm med en gennemsnitlig tykkelse på 6 meter. At multiplicere antallet af acres gange den gennemsnitlige tykkelse af kulet ville give antallet af acre-fødder kul under ejendommen.

2) Det vides, at en acfod af kul vejer ca. 1800 tons. Derfor, hvis vi multiplicerer antallet af acre-fod kul under ejendommen med 1800 ton / acre-foot, vil resultatet være antallet af ton kul under ejendommen.

Antallet af ton opnået i denne beregning er det samlede ton nedenfor. Antallet af tons, der kan genvindes, vil være et meget mindre antal. Gendannelsesgraden for overflademining er ofte ca. 90%. Genvindingsgraden for underjordisk minedrift kan være helt ned til 50%, fordi kulstolper skal være tilbage i minen for at understøtte taget.

En professionel geolog eller en statsgeologisk undersøgelse kan muligvis hjælpe dig med at afgøre, om der findes kulssømme under din ejendom. De har måske også et skøn over, hvor tykke disse sømme kan være.

Mineralaftaler og royalties

Undertiden vil et mineselskab ikke købe en ejendom, fordi de er usikre på typen, mængden eller kvaliteten af ​​mineraler, der findes der. I disse situationer vil mineselskabet leje mineralrettighederne eller en del af disse rettigheder.

En lejekontrakt er en aftale, der giver mineselskabet ret til at gå ind i ejendommen, gennemføre test og afgøre, om der findes egnede mineraler der. For at erhverve denne ret betaler mineselskabet ejeren af ​​ejendommen et beløb, når lejekontrakten underskrives. Denne betaling forbeholder ejendommen til mineselskabet i en bestemt tidsperiode. Hvis virksomheden finder egnede mineraler, kan det fortsætte med at mine. Hvis mineselskabet ikke påbegynder produktionen, før lejekontrakten udløber, vender alle rettigheder til ejendommen og mineraler tilbage til ejeren.

Når mineraler produceres fra en lejet ejendom, betales ejeren normalt en andel af produktionsindkomsten. Disse penge er kendt som en "royaltybetaling". Beløbet for royaltybetalingen er angivet i leasingaftalen. Det kan være en fast mængde pr. Ton producerede mineraler eller en procentdel af produktionsværdien. Andre vilkår er også mulige.

Når der indgås en leasingaftale, skal ejeren af ​​ejendommen forudse de aktiviteter, som lejeren måtte udføre, mens han udforsker ejendommen. Denne efterforskning kan omfatte borehuller, åbne udgravninger eller bringe maskiner og instrumenter ind på ejendommen. At definere, hvad der er tilladt, og hvad restaurering er påkrævet, er en del af en god leasingaftale.

Skal du underskrive en gaslejekontrakt? (Del et): En diskussion af de faktorer, som grunnejere skal overveje, før de underskriver en gaslejekontrakt på deres ejendom. Med Ken Balliet og Dave Messersmith, begge udvidelsesuddannere med Penn State Extension.

Rettigheder til olie og gas

Mineralrettigheder inkluderer ofte rettighederne til enhver olie og naturgas, der findes under en ejendom. Rettighederne til disse varer kan sælges eller lejes til andre. I de fleste tilfælde lejes olie- og gasrettigheder. Lejeren er normalt usikker på, om der findes olie eller gas, så de foretrækker generelt at betale et lille beløb for en lejekontrakt snarere end at betale et større beløb for at købe. En lejekontrakt giver lejeren ret til at afprøve ejendommen ved boring og andre metoder. Hvis boring opdager olie eller gas af omsættelig mængde og kvalitet, kan det produceres direkte fra den efterforskningsboring.

For at lokke ejendomsejeren til at forpligte sig til en lejekontrakt tilbyder lejeren generelt en lejekontrakt (ofte kaldet en "underskrivelsesbonus"). Dette er en forhåndsbetaling til ejeren for at give lejeren ret til at udforske ejendommen i en begrænset periode (normalt et par måneder til et par år). Hvis lejeren ikke undersøger eller udforsker og ikke finder omsættelig olie eller gas, udløber lejekontrakten, og lejeren har ingen yderligere rettigheder. Hvis lejeren finder olie eller gas og begynder produktion, holder en regelmæssig strøm af royaltybetalinger normalt betingelserne for lejekontrakten i kraft.

Skal du underskrive en gaslejekontrakt? (Del et): En diskussion af de faktorer, som grunnejere skal overveje, før de underskriver en gaslejekontrakt på deres ejendom. Med Ken Balliet og Dave Messersmith, begge udvidelsesuddannere med Penn State Extension.

Skal du underskrive en gaslejekontrakt? (Del to): En diskussion af de faktorer, som grunnejere skal overveje, før de underskriver en gaslejekontrakt på deres ejendom. Med Ken Balliet og Dave Messersmith, begge udvidelsesuddannere med Penn State Extension.

Et problem, der kan opstå, er, når lejeren opdager olie eller gas, men ikke har nogen måde at transportere det til markedet. Nogle leasingaftaler har en klausul om "venter på rørledning", der udvider lejers rettigheder i en begrænset eller ubegrænset periode.

Ud over en underskrivelsesbonus kræver de fleste lejekontrakter, at lejeren betaler ejeren en andel af værdien af ​​produceret olie eller gas. Den sædvanlige royaltyprocent er 12,5 procent eller 1/8 af værdien af ​​olie eller gas ved brøndhovedet. Nogle stater har love, der kræver, at ejeren betales et minimumsafgift (ofte 12,5 procent). Dog kan ejere, der har meget ønskelige egenskaber og højt udviklede forhandlingsevner, undertiden få 15 procent, 20 procent, 25 procent eller mere. Når der produceres olie eller naturgas, kan royaltybetalingerne i høj grad overstige de betalte beløb som en underskrivelsesbonus. (Royalty-estimeringsværktøj til tør naturgas.)

Skal du underskrive en gaslejekontrakt? (Del to): En diskussion af de faktorer, som grunnejere skal overveje, før de underskriver en gaslejekontrakt på deres ejendom. Med Ken Balliet og Dave Messersmith, begge udvidelsesuddannere med Penn State Extension.

Stratigrafisk søjle: Marcellus-skiferen er målet for mange gasbrønde i Pennsylvania. I nogle dele af staten er det umiddelbart over Onondaga kalksten. Utica Shale er placeret under Onondaga. Her er et citat fra Pennsylvania Department of Environmental Protection websted, der forklarer betydningen:

"Din olie eller gas kan produceres eller opsamles fra en brønd uden for dine ejendomskanalgrænser. Faktisk er din eneste beskyttelse, hvis din olie- eller gasegendom er underlagt loven om olie- og gasbeskyttelse, 58 PS § 401.1 ff. Hvis så gassen på din ejendom kunne inkluderes i en enheds- eller poolordre, der er udstedt af Commonwealth efter anmodning fra en producent på en tilstødende kanal. Denne brøndoperatør skulle derefter betale dig en produktionsafgift baseret på din proraterede andel af produktion fra brønden, afhængigt af hvor meget af din kanal, der blev anset for at bidrage til brøndpuljen. Denne lov gælder olie- eller gasbrønde, der trænger ind i Onondaga-horisonten og er mere end 3.800 fod dybe. "

Billede af: Robert Milici og Christopher Swezey, 2006, vurdering af Appalachian Basin Oil and Gas Resources: Devonian Shale – Middle and Upper Paleozoic Total Petroleum System. Open-File Report Series 2006-1237. USAs geologiske undersøgelse. Se komplet stratigrafi for andre områder.

Enhed og pooling af olie og gas

Under overfladen har olie og gas evnen til at bevæge sig gennem klippen. De kan rejse gennem små porepladser - såsom mellem sandkornene i sandsten eller gennem de små åbninger skabt af brud. Denne mobilitet giver en brønd mulighed for at dræne olie eller gas fra tilstødende lande. Så en brønd, der bores på dit land, kunne dræne gas fra et naboland, hvis brønden blev boret tilstrækkeligt tæt på ejendomsgrænsen.

Nogle stater har anerkendt olie og gas evne til at krydse ejendomsgrænser under jorden. Disse stater har udarbejdet forskrifter, der regulerer en fair deling af olie- og gas royalties. Disse stater kræver generelt, at boreselskaber specificerer, hvordan olie- og gasafgift skal deles mellem tilstødende ejendomsejere, når der indgives en tilladelse til boring. Den foreslåede deling af royalties vil være baseret på, hvad der er kendt om geometrien i olie- eller gasreservoiret sammenlignet med geometrien for ejendomsejendom på overfladen. Denne procedure er kendt som "enhed."

Nogle stater har ikke regler for enhed af olie- og gas royalties. Andre stater har dem, men kun til brønde, der producerer fra bestemte områder eller fra visse dybder. Disse regler kan spille en kritisk rolle i en leasing- eller ressourceudviklingsstrategi. Nogle mennesker fortæller historier om landmænd, der siger "Lej til mig nu, ellers vil vi bore dine naboer lande og dræne din gas uden at betale dig en cent." I nogle situationer tillader dette fravær af statsreguleringer. Hvis du bliver kontaktet om leasing af dine mineralerettigheder, skal du kontakte en advokat for at få råd om, hvordan lovgivningen i din stat skal gælde for din ejendom.

(Bemærk: I Pennsylvania ændres reglerne for deling af naturgas på visse dybder under overfladen og på visse positioner i den stratigrafiske søjle. Se afsnittet mærket "Stratigrafisk søjle" nær bunden af ​​denne side for mere information. På nogle områder er reglerne brugt til deling af Marcellus Shale-gas kan være forskellig fra reglerne, der bruges til at dele gas fra den underliggende Utica Shale. Konsulter med en advokat om, hvordan disse kan gælde for din ejendom.)

Horisontalboring: På denne illustration er en brønd boret lodret, men afviget til vandret under overfladen. Denne type boring kan udvide rækkevidden af ​​en brønd i en kilometer eller mere i enhver retning. Det er derfor muligt at bore en brønd på en ejendom og dræne olie eller gas fra tilstødende lande. Hvordan gas og royalties deles, bestemmes undertiden af ​​statslige regler og undertiden af ​​private aftaler. Forordninger for deling af olie- og gasproduktion varierer fra en stat til en anden (og for forskellige boresituationer i en enkelt tilstand). Det er kritisk at enten kende reglerne eller få pålidelig rådgivning, inden du indgår en olie- og gastransaktion.

Forhandlinger om mineralerettigheder

En kort historie .... To mænd var på hardware-butikken og i gåture en fyr, der spørger ... "Har du lejet dine mineralerettigheder endnu? Jeg betaler dig $ 500 pr. Acre - og skriv din check i morges." En mand greb kontrollen og løb direkte til baren. Den anden mand greb lejekontrakten og løb direkte til sin advokat. En af disse mænd havde en million venner den aften. Den anden havde en million dollars i banken.

Der kræves tre ting for at gøre en vellykket aftale om mineralrettigheder: 1) viden, 2) dygtighed og 3) tålmodighed. Hvis dine evner mislykkes i en af ​​de tre, kan du tabe en masse penge. I en mineralrettighedstransaktion beskæftiger du dig med en professionel forhandler med dyb viden. Hvis du ikke har alle de tre krævede evner, skal du finde en god advokat eller en anden professionel mineralsejendom. Deres hjælp koster normalt ikke meget, men forskellen, de kan gøre i transaktionen, kan være enorm.

Anticlinal olie- og gasaflejring: Denne illustration viser en brønd, der producerer olie og naturgas fra en anticline. På denne tegning kan vi let se, at kun en del af overfladeegenskapen er direkte over olie- og gasakkumuleringen. Placeringen af ​​brønden er kritisk for korrekt udvikling af dette reservoir.

Der er mere til en god kontrakt end penge!

Ud over økonomiske forhold kan en lejekontrakt eller salgskontrakt kun gøre mere end blot at specificere de beløb, der er betalt til ejeren. Det kan også indeholde sprog, der beskytter ejernes ejendom og levevis, mens efterforskning, minedrift, boring og produktion finder sted. Kontrakten kan opstille retningslinjer, der beskytter ejernes bygninger, veje, husdyr, afgrøder og andre aktiver. Det kan også reservere dele af ejendommen, som ikke vil blive forstyrret under efterforskning, minedrift, boring og produktion.

I de fleste transaktioner er lejeren den, der forbereder en kontrakt til underskrift. Hvis ejeren underskriver uden at få professionel rådgivning, kan rettighederne, der overdrages til lejeren, være større, end ejeren ønsker at give væk. Enhver ejer, der ikke har viden eller erfaring med mineralerettighedstransaktioner, bør søge rådgivning eller repræsentation hos en advokat eller professionel mineralegendom. Lejere vil ofte acceptere betydelige revisioner af, hvad der er indeholdt i deres standardlejekontrakt eller salgskontrakt.

Naturgasbrønd: Boring efter naturgas forstyrrer normalt flere hektar land. Et par acres ryddes normalt for borepuden. Nogle gange er der behov for et par hektar til afvanding eller vandbehandling. Og hvis gasbrønden er vellykket, vil der blive bygget en rørledning til transport af gassen til markedet. Billede copyright / Edward Todd.

Uenigheder under ekstraktion

Tvister mellem ejeren af ​​mineralerettighederne og ejeren af ​​overfladerettighederne opstår normalt på tidspunktet for mineraludvinding.

Disse aktiviteter kan kræve brug af overfladen og skade overfladsejernes glæde af ejendommen. Her bliver ordlyden af ​​mineralerettighedsaftalen eller leasingaftalen meget vigtig. Aftalen kan give mineralejeren ret til når som helst at udvinde mineralet ved brug af metoder og uden kompensation eller hensyntagen til overfladesejeren. Dette er grunden til, at juridisk assistance skal fås ved salg eller leasing af mineralerettigheder.

Når du køber overfladerettigheder (dette kan være så enkelt som at købe et hjem), er det en god ide at nøje undersøge ordlyden af ​​eventuelle mineralrettighedsaftaler, der gælder for ejendommen. Disse kunne give mineralejeren betydelige friheder på ekstraktionstidspunktet. Selvom du ikke var involveret i transaktionen, der solgte mineralrettighederne fra ejendommen, vil du ikke desto mindre være bundet af denne kontrakt.

Når du køber en ejendom, køber du både dens aktiver og dens forpligtelser. Ansæt en advokat, der kan udføre den nødvendige undersøgelse og uddanne dig om, hvad du køber.

Når mineralrettigheder sælges eller lejes, skal de parter, der er involveret i transaktionen, være fuldstændig enige om, hvordan udvindingen vil finde sted, hvilken genvinding der skal udføres, hvilket udstyr der vil forblive på ejendommen, hvilken adgang der skal være behov for lejeren, og der er ansvarlig for forventede problemer. De fleste stater har minelovgivning og -bestemmelser, der begrænser minedriftens virksomheders handlinger under udvindingsprocessen og kræver genvinding. Imidlertid imødekommer disse love muligvis ikke overfladesejernes forventninger. For at undgå problemer skal disse spørgsmål behandles i kontrakten på salgstidspunktet. Igen bør ejeren af ​​ejendom have en advokat, der kan undersøge, forhandle, uddanne og sikre, at kontrakten er passende.

Forsinket skade på overfladen

Skader på overfladen kan blive forsinket. Hyppighed af underjordiske værker eller bosættelse af overflademinerede områder forekommer eller opdages muligvis ikke før årtier efter minedrift er afsluttet. Ejeren af ​​et simpelt ejendomsgebyr skal overveje disse kendsgerninger, inden han indgår en salgs- eller leasingaftale med mineralerettigheder. Konsekvenserne af mineraludvinding vil blive videregivet til arvinger og alle efterfølgende ejere af ejendommen. Det er ikke ualmindeligt, at undergravede egenskaber ikke viser tegn på forsænkning i årtier efter, at minedriften er afsluttet. Derefter begynder revner og afvikling at blive vist. I denne situation kan mineselskabet være længe nedlagt, og dets ejere længe døde. Der er ingen til at holde ansvaret - selvom reparation af skader blev skrevet ind i lejekontrakten eller salgsaftalen.

Skader på akviferer

Mange husstande i områder, hvor minedrift eller boring finder sted, er uden for tjenesten ved offentlig vandforsyning. Disse ejendomsejere er afhængige af vandbrønde til produktion af deres vand. Når der foregår underjordisk minedrift under en ejendom, bør der forventes noget forsænkning og afvikling. Hvis minen er under den akvifer, der tappes af brønden, kan forekomsten af ​​minen beskadige akviferen, hvilket får dens vand til at renne ned i dybere klippeenheder. Dette kan forårsage et midlertidigt eller permanent tab af vandforsyningen. Det kan også ødelægge vandets kvalitet. Værdien af ​​en landlig ejendom uden vandforsyning er meget lavere end den samme ejendom med en vandforsyning.

Købe et hjem, jord eller en gård

Når man køber ejendom i områder med potentiel eller historisk mineraludvikling, skal en køber afgøre, om der købes et gebyr, som en enkelt ejendom, eller om ejerskabet vil blive delt med andre. Mineralrettighedstransaktioner er normalt et spørgsmål om offentlig registrering, og kopier af gerninger eller andre aftaler arkiveres på et regeringskontor.

Fast ejendomskøbere skal bede sælgeren om at specificere, hvilke rettigheder der overføres og få en advokat til at bekræfte, at sælgeren ejer det, der sælges. I mange områder registreres salget af mineralerettigheder i regeringsopgørelsen i en anden bog eller en anden bogstavsdatabase end salget af overfladesejendom. Dette betyder, at skemaet til overfladesejendom muligvis ikke nævner mineralrettigheder, der er solgt væk. I områder med historisk eller potentiel minedrift skal køberen af ​​en ejendom ansætte en advokat, der kan udføre denne undersøgelse og bekræfte, hvad der købes. Dette kan forhindre fremtidige overraskelser og problemer.

Køber af mineralerettigheder forberedte sandsynligvis salgsaftalen og forberedte den, så alt vil være i hans favør. Han vil have friheden til at indtaste ejendommen til enhver tid, medbringe alt udstyr, der er nødvendigt, udvinde mineralet ved hjælp af en hvilken som helst metode og foretage den minimumsindvinding, der kræves i henhold til statens lovgivning. En person, der køber et hus over disse mineralrettigheder hundrede år senere, har ikke noget at sige, hvordan mineralejeren bruger sin ejendom, så længe mineralejeren overholder salgsaftalen og gældende love.

Statlige og lokale love gælder altid

De fleste stater har love, der regulerer minedrift og boreaktivitet. Der er også love, der regulerer salget af overflade- og mineralejendomme. Disse love skal beskytte miljøet og alle parter, der er involveret i ejendomstransaktioner. Disse love er den eneste beskyttelse, som købere eller sælgere har til rådighed for spørgsmål, der ikke specifikt er behandlet i aftalen om mineraltransaktion.

Selvom lovene om mineralerettigheder er ens fra stat til stat, kan små variationer gøre en enorm forskel, når de anvendes til individuelle transaktioner. Derudover kan regulering af miner og olie og gas variere markant fra stat til stat. Disse kan også have en enorm forskel, når de anvendes til individuelle transaktioner. Hver transaktion er unik og skal overvejes nøje, inden der indgås en permanent aftale.

Hvad kan betegnes som et "mineral"?

Ordet "mineral" bruges i forskellige sammenhænge. Generelt betragtes malme af metaller, kul, olie og naturgas, ædelsten, dimensionsten, konstruktionsaggregat, salt og andre materialer, der er udvundet fra jorden, som mineraler. Der er dog ingen definition af "mineral", der gælder i enhver situation, og hvad der betragtes som et "mineral" kan variere fra tilstand til stat og endda ændre sig over tid!

Hvilken slags penge taler vi om?

Mængderne af penge, der skifter hænder i mineralejendomstransaktioner, kan være enorme i sammenligning med den gennemsnitlige persons økonomiske erfaring. Det samlede udbytte (leasing + royalties) eller mineral salgspris kan ofte overstige værdien af ​​overfladerettighederne. Lad os overveje to eksempler:

Eksempel A: En ejendom på 100 hektar er fuldstændig underlagt af en kulløm, der er otte meter tyk. Ejeren accepterer at lade et mineselskab fjerne kulet for en royalty på $ 3 pr. Ton, der vil blive betalt ved udvinding. Hvis man antager en kulindvindingsgrad på 90%, ville ejeren blive betalt næsten 4 millioner dollars.

Eksempel B: Der bores en 100 mål stor ejendom til naturgas, og royaltyerne deles af ejere af en 640 mål stor enhed, der omgående omgiver brønden. Ejendomsejeren modtager en royalty på 12,5% baseret på brøndhovedværdien af ​​gassen, som på produktionstidspunktet er 8 dollars pr. Tusinde kubikfod. Under forudsætning af en gennemsnitlig brøndproduktionshastighed på 2 millioner kubikfod gas pr. Dag i løbet af kalenderåret ville ejeren af ​​ejendom blive betalt over $ 100.000 dollars for et års gasproduktion.

Olie- og naturgastransaktioner involverer store pengesummer, men den sande værdi kan være vanskelig at estimere - især i områder, hvor meget lidt boring har fundet sted i fortiden, eller hvor dybe klippeenheder testes for første gang.

Tre bundlinjer

1) Få professionel hjælp: Mineralrettigheder og minerallejekontrakter involverer store mængder penge og er meget komplekse. Denne artikel skal kun være en kort introduktion. Hvis du bliver kontaktet om leasing eller salg af dine mineralrettigheder, skal du straks få rådgivning fra en advokat, der har ekspertise inden for mineraltransaktioner og lovene i din stat. Hvis du ikke har en advokat, kan du kontakte den lokale Advokatforening for vejledning.

2) Overfladsejer har rettigheder: Generelt er formålet med en lejekontrakt eller en købekontrakt at overføre rettighederne til efterforskning og produktion til et mineraludviklingsfirma. Dog har ejeren af ​​overfladen også nogle rettigheder. Grundlæggende rettigheder for overfladsejeren leveres af statslige love; dog skal enhver overfladsejer beslutte, om der er behov for stærkere beskyttelse. Den eneste måde at bevare dem på er at være sikker på, at kontrakten indeholder tilstrækkeligt sprog til at beskytte afgrøder, husdyr, bygninger, personlig ejendom, adgang og andre ønsker i løbet af en lejekontrakt eller permanent i tilfælde af salg. Lejere accepterer ofte væsentlige revisioner af, hvad der er indeholdt i deres standardlejekontrakt eller salgskontrakt; De er dog ikke forpligtet til at imødekomme dine anmodninger. De kan gå væk.

3) Købere og sælgere pas på: Hvis du ønsker et godt økonomisk resultat og beskyttelse af din ejendom under og efter mineralproduktion, er det op til dig og din advokat at være sikre på, at du har en god kontrakt. Viden og forhandlingsevner er det, der bestemmer succes for din aftale. Hvis du ikke har disse, tager du en enorm risiko.

Ansvarsfraskrivelse

Ovenstående information bør ikke betragtes som juridisk rådgivning. Den præsenterer eksempler på situationer, der kan opstå, når værdifulde råvarer findes under jorden. Det foreslår gentagne gange, at du søger professionel assistance, hvis du overvejer en mineralrettighedstransaktion. tilbyder ikke denne hjælp eller anbefaler folk, der leverer den.